最 近有關(guān)國家住房銀行的話題熱度比較高，這與當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)去庫存的壓力有關(guān)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的有關(guān)數(shù)據(jù)，2015年前三季度，全國商品房待售面積 66510萬平方米，與去年同期相比增長了16.4%，而2010年全國商品房待售面積尚未及2億平方米，2014年時(shí)全國待售面積已經(jīng)突破了6億平方 米。
對(duì) 于待售房地產(chǎn)的化解應(yīng)對(duì)政策，現(xiàn)在市場有兩種主流意見。一種是要通過對(duì)投資性住房進(jìn)行物業(yè)投資稅的征收，來促使主要由投資行為影響的房地產(chǎn)價(jià)格回歸到均衡 水平，從而讓市場中的無效自住需求得到釋放，使之從無效需求變成有效市場需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)待售積壓住房去庫存。依此盤活房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，也讓房地產(chǎn)價(jià) 格帶動(dòng)的企業(yè)成本價(jià)格（含人力或勞動(dòng)力再生產(chǎn)成本）合理回歸，以及房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他實(shí)業(yè)的資金擠出效應(yīng)和哄抬資金價(jià)格效應(yīng)得到緩解。
第 二種意見是不針對(duì)住房投資行為引導(dǎo)的市場價(jià)格通過物業(yè)投資稅來引導(dǎo)，維持現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格，通過加大寬松貨幣的寬松力度，改變貨幣供應(yīng)與商品供應(yīng)的配比比 例，以隱性的或者顯性的通脹（或者貨幣貶值）來消化房地產(chǎn)業(yè)的待售商品房庫存壓力。這一過程中，除了維持低利率政策、降低其他實(shí)業(yè)企業(yè)的資金成本以外，再 輔以定向?qū)捤韶?cái)政政策，來平衡隱性或者顯性通脹過程中的各產(chǎn)業(yè)均衡，以及撫慰此過程中不同群體的利益得失。
這 兩種意見在政策邏輯層面，大致都是可以站得住腳的。從起點(diǎn)到終點(diǎn)，兩種政策執(zhí)行下來，都有實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的可能性，也就是殊途同歸。但是在執(zhí)行過程中，有一個(gè)很 大的國際經(jīng)濟(jì)變量，如果考慮進(jìn)去的話，兩種政策具體執(zhí)行的利弊就會(huì)有一個(gè)明顯差異。如果是執(zhí)行第一種政策思路，對(duì)于國內(nèi)群體所要承受的壓力，需要有合理的 預(yù)期。這種思路，整體執(zhí)行過程最大的好處是內(nèi)部可控，中間受制于國際經(jīng)濟(jì)變量的可能性相對(duì)很小。物業(yè)投資稅在全球市場是一個(gè)相對(duì)普遍的設(shè)置，一旦采用，對(duì) 投資人的全球資產(chǎn)配置而言，并不構(gòu)成一個(gè)影響較大的變量。
如 果是第二種思路，在政策執(zhí)行初期國內(nèi)群體要承擔(dān)的壓力相對(duì)較小，因?yàn)橥浀男Ч拓泿刨徺I力與國際資產(chǎn)配置得失變化并不明顯，而一旦執(zhí)行到中期，國際變量 的壓力就不再是內(nèi)部經(jīng)濟(jì)政策可控的了，即便在這一過程中，人民幣國際化和自由化的進(jìn)程放慢腳步，相關(guān)管控之外的全球與資金進(jìn)出的總量也難以估計(jì)。
兩種政策思路各有利弊，做選擇應(yīng)該考慮執(zhí)行過程中的變量是否可控，熱議的國家住房銀行這類機(jī)構(gòu)是否設(shè)置，如何設(shè)置，首先可能也得看采用以上哪種思路。
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