10 月9日中國指數(shù)研究院發(fā)布了《中國房地產指數(shù)系統(tǒng)2015年三季度市場總結與四季度展望》報告。報告顯示，今年前三季度中國100個城市住宅均價累計上漲 2.61%。但各類城市住宅價格出現(xiàn)嚴重分化。即一線城市的房價還在上漲，二三線以下城市的房價則在下跌。比如，前三個季度一線城市房價累計上漲 11.87%。其中，深圳房價累計上漲為12.48%，上海、北京房價累計上漲分別為為5.11%和4.21%；廣州累計上漲只有0.69%?？梢钥吹?， 今年前三季度的房價上漲主要表現(xiàn)三大一線城市，其他城市的房價上漲有限或是沒有上漲?？墒?，從總體來看，國內100個城市的房價還在上漲，但是最近央行的 問卷調查表示，有49.7%的居民認為當前的房價不可接受。如果房價再上漲，近一半以上的居民對當前房價更是不可接受了。對當前的房價不可接受，居民住房 需求也根本無法釋放出來。
從上述信息可以看到，房價上漲仍然是當前國內房地產市場問題的焦點。一是國內房地產市場在持續(xù)十幾年上漲之后，在政府的救市政策支持下，價格還在上漲。但 是，對于當前的房價有近一半以上的居民對當前的房價難以接受。其實，這里的核心問題主要在于住房的投資需求與消費需求的區(qū)分問題。對于投資者來說，房價越 是上漲，他們越是有意愿進入市場；如果房價下跌，投資者當然會退出市場。
而在目前一線城市能夠接受如此之高房價的需求當然是住房的投資者而不是住房消費者。而這兩種需求的分野，也就決定了一線城市住房市場狀況。房價越是上漲，越有投資者進入，住房消費也增加，而對于住房消費者來說，越是難以接受。
還有，前三季度一線城市深圳的房價為何還是上漲這樣快？最重要的原因就在于一是靠近香港，受香港的房價影響，深圳的房價當然要低得多。這容易吸引更多的香 港居民進入深圳的房地產市場?？梢哉f，香港那些占一定的財富居民，有幾個沒有在香港購買住房的。有香港的投資者對深圳的房價推波助瀾，深圳的房價豈能不快 速上漲？二是從2014年開始，深圳股票市場的創(chuàng)業(yè)板，其股價指數(shù)由1500點上漲到4000點，上漲幅度達2.6倍以上。特別有些個股更炒作的昏天動 地，不知道上漲了多少倍。在這種情況下，股市的財富立馬顯現(xiàn)出來。所以，上半年不少投資者都把股市收益轉入房地產市場，從而使得深圳的房價突然間暴漲。但 是當股市下跌之后，當前深圳的房價及住房銷售也出現(xiàn)了疲軟。而前三季度深圳房價大幅上漲，則是全國房價上漲最主要因素。
而對于上海與北京來說，房價之所以還在上漲，但上漲的幅度主要是由于新房出售越來越高檔化所導致，實際上普遍的住房價格卻上漲幅度不是太大。因為，當前中 國的住房價格統(tǒng)計體系，由于不科學不規(guī)范，很容易受到這樣的高檔住房出售而對整個房價的干擾。因為，從上半年政府推出一系列的住房救市政策之后，上海與北 京一線城市推出不少高檔樓盤或豪宅。對于豪宅來說，無論它如何交易，交易多少都與一般民眾無關。對于一般民眾來說，不要說購買，連想都不想。這些市場同樣 也是投資需求為主導。因為，對于上海與北京，除了少數(shù)居民及投資者之外，在當前的房價下，多數(shù)居民是無支付能力進入這個市場的。再加上這兩個城市的住房， 政府官僚占有會很大。這些都是影響房價上漲的因素。
對于多數(shù)二線以下的城市來說，盡管出臺了一系列的救市政策，而且這些城市的救市政策要比一線城市力度更要大，但是絕大多數(shù)的二線以下城市的住房價格仍然處 于下跌的狀態(tài)。如果這種情況出現(xiàn)，就會導致兩個最為嚴重的后果，一是讓住房投資者退出市場。因為，如果住房的價格持續(xù)在下跌一年以上，那么這必定會改變市 場預期，投資需求就成為零，投資者根本就不會再進入這個市場。二是如果投資需求不存在，投資者退出這些市場，盡管房價在下降，但還沒有降到住房需求者進入 水平，或還沒有真正地把住房消費需求釋放出來，這就使得這些城市的住房庫存越大，去住房庫存化越來越嚴重?？梢哉f，中國經濟中出現(xiàn)的許多問題都是與二線城 市的房價下跌，住房銷售不暢有關。比如，東北經濟增長嚴重下降，很大程度上與這些地方住房嚴重供給過剩有關。
可見，對于當前的中國住房市場，根本不用持有多少樂觀態(tài)度。因為，房價不降或市場不轉型為住房消費市場，那么房地產市場需求根本無法釋放出來，而房價下降則要損害既得利益。當前國內許多城市住房的市場就處于煎熬之中。這個格局什么打破不確定。
【本文摘自騰房網】
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